地皮市场迎来大变局。

克日，深圳重新公布了2021年第二批住宅用地会合出让通告，“地块溢价率下限一致由45%调解为15%”，到达溢价率下限后即摇号，新居贩卖限价在原限价底子上下调3%-9.2%不等。

不足为奇[bú zú wéi qí]，广州第二批会合供地通告表现，溢价不得凌驾15%，严禁房企利用“马甲”，黄埔、南沙多个地块限定新居贩卖代价，且代价根本都低于上半年。

除了深圳广州之外，天津、青岛、成都、合肥等地连续公布第二批会合供地概况，新一轮供地制度正在构成，整个地皮市场未来全新洗牌。

1、各城一致调低土拍溢价率下限、最高不凌驾15%。

2、地皮限购，统一家房企不得利用多个“马甲”拍地。

3、房地联动，地价下调，房价下限随之降落。

4、进步门槛，包管金上调，局部都会要求拍地必需用自有资金。

……

这些新办法，意味着什么？

其一，地皮溢价率不得凌驾15%，曾经成为新一轮会合供地的标配，“地王”不复存在。

地皮是面粉，屋子是面包，面粉代价下跌，面包代价天然容易水涨船高，反之同理。

已往的调控，次要以限定面包代价为主（新居代价），而地皮市场依旧炽热，这就招致实践地价不停下跌，“地王”征象不停涌现，“楼面价再创新高”的新闻屡见不鲜[lǚ jiàn bú xiān]。

现在，严厉限定地皮溢价、限定房企利用“马甲”等组合拳的落地，将给“地王”以最大一击，那些动辄50%以致100%以上的地皮溢价征象不复存在。

当局自动让利控制地价，经过炒作“地王”来安慰房价的玩法曾经行欠亨了。

其二，房地联动。地价降落，新居代价同步降落，而二手房泡沫也将被挤出。

地价是破解高房价的钥匙之一。

限定地价，相称于地方当局自动让利，既然地价下调，新居代价也就得到了继续下跌的来由。

在深圳广州第二批会合供地里，少数地块的新居限价广泛调低。深圳平凡商品住房贩卖限价在原限价底子上下调3%-9.2%不等，广州黄埔南沙的新居限价分明低于上半年的市场代价。

当新居代价被强迫下调之后，远高于新居的二手房代价我害怕难以维持，一些地方依托抱团跌价等构成的虚高二手房挂牌价行将回落。

这意味着，“地皮-房价-二手房”的限价联动形式行将构成，挤泡沫势在必行。

其三，限定地皮溢价率，还能缓解开辟商的资金压力，变更房企的正性。

房价下跌，关于开辟商未必是功德。

由于房价下跌地价也会下跌，地皮本钱不停抬升，开辟本钱日积月累[rì jī yuè lèi]。假如新居被严厉限价，大概市场遇冷去库存迟缓，那么奋发的开辟本钱，很容易酿成开辟商的难以接受之重。

 

实际曾经证明，随着房企融资“三道红线”落地，加上新居限价的刚性化，开辟商赚的盆满钵满的期间正在已往，现金流危急、债权题目成了悬在一些龙头房企头上的达摩利克斯之剑。（参阅《3年1000多家房企停业！什么信号？》）

数据表现，往年上半年，多家房企利润增速有所回落，54家房企净利润率由上一年同期的10.4%下滑至9.3%，而局部房企呈现了负增加，即便一直以妥当著称的万科，净利润呈现了两位数的下跌。

以是，在此前的地皮市场里，一些都会曾经呈现了只要地方国企报名竞拍的为难征象，这面前不无地皮代价奋发和楼市危害凸显的要素。

以是，在限定新居代价的同时，限定地价，将地价与房价构成联动，不但有助于波动地皮市场，还能低落开辟商的资金发急。

其四，官方“订价”行将开启，这一轮楼市调控远差别于过往。

地价有最高溢价率限定，新居有存案价限定，二手房有引导价限定……这意味着，掩盖地皮、新居、二手房的全新订价形式正在构成。

众所周知，房价，短期看政策，中期看地皮，临时看生齿。

作为临时要素，生齿根本面自不必说，“少子化+老龄化”的格式影响深远，唯有中心都会另有生齿和人才盈余。

作为中期要素，地皮终于被归入调控范畴。地皮调控的中心，在于扩展供应和当局让利。限定地价，天然能动员房价回落，地价-房价联动，有助于波动市场预期。

作为短期要素，2021年的调控可谓亘古未有[gèn gǔ wèi yǒu]，房企融资三道红线、房贷两道红线、二手房引导价等，革新了人们关于调控的认知。

将来的楼市，一定是高度稳控的，挤出泡沫，挤出金融危害，挤出影响生养、社会活动和社会公正的一切方方面面。